Imóvel na planta: a partir de quando o condomínio deve ser pago?

Para o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel, isto é, após a entrega das chaves 

 

Adquirir um imóvel na planta pode ser bastante vantajoso para quem não tem pressa e pode esperar até o fim das obras. No entanto, é preciso ficar atento a algumas práticas consideradas abusivas e que têm se tornado cada vez mais comuns, como a cobrança da taxa de condomínio antes da entrega da chave ao proprietário.

 

Tal valor, pago mensalmente, corresponde aos gastos com a manutenção e a administração das áreas comuns a todos os moradores (piscina, quadra, elevadores etc.), portanto sua cobrança não se justifica, no caso de ser feita antes de estas estarem disponíveis para uso.

 

Infelizmente, não há nenhum artigo no CDC (Código de Defesa do Consumidor) ou no Código Civil que  estabeleça um período para o início da cobrança da taxa condominial. Mas apesar da falta de regulamentação, a advogada do Idec Mariana Alves Tornero entende que as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio após a entrega das chaves, ou seja, a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel. “A posse é o que define o início do prazo para o pagamento da cota condominial, e qualquer cobrança anterior a ela é considerada indevida”, explica.

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Planejamento e compra de imóvel na planta.

Confira as dúvidas e problemas mais frequentes dos consumidores

Algumas das reclamações mais frequentes dos consumidores se referem à compra de imóveis na planta e os muitos problemas que surgem com esta transação. Por isso o Idec preparou, com orientações da economista Ione Amorim, as perguntas mais frequentes com o objetivo de orientar e esclarecer o consumidor para que ele compreenda e exija seus direitos.

Confira:

- Desisti da compra do imóvel. Posso ter meu dinheiro de volta? Quanto? 

De acordo com a decisão do STJ (Superior Tribunal da Justiça) de 4/9/2013, o consumidor pode receber de volta entre 75% e 90% do valor pago à construtora/incorporadora. 

- Preciso justificar a desistência da transação?

E sim, é necessário justificar a desistência, por isso é importante que o consumidor reúna as provas que o levaram a desistir do imóvel para fundamentar os motivos da renúncia. Posteriormente é preciso a elaboração do distrato - documento que deve ser assinado pelo comprador e vendedor (incorporadora/construtora) -, definindo as condições para devolução dos valores pagos ao comprador e finalizar o processo. A decisão do STJ prevê ainda que a construtora pode reter entre 10% e 25% do valor pago para cobrir despesas administrativas. 

- É legal haver o pagamento de multa? Qual o valor costumeiro?

O valor retido pela construtora/incorporadora é apenas para cobrir custos administrativos, não se tratando de multa porque o consumidor está antecipando os recursos para viabilizar a construção e não está sendo beneficiado nessa fase do imóvel. 

- O que acontece quando o cliente, na entrega das chaves, não tem o crédito aprovado pelo banco?

O consumidor deve se certificar antecipadamente das condições exigidas pelo banco financiador e avaliar se atende a todos os requisitos para evitar a frustração de não ter o imóvel nas condições pactuadas e não ter de desembolsar recursos sem as garantias previstas, salvo as ocorrências imprevisíveis de desemprego, morte ou doença em família que afetam o orçamento doméstico. O reembolso, conforme as regras estabelecidas para elaboração de distrato e a devolução do valor pago, com respaldo do CDC (Código de Defesa do Consumidor), ocorrerá mediante ação judicial. 

- Se eu não puder usar o dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para ajudar na entrada do imóvel porque ele se valorizou e não se enquadra mais nas regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), posso desistir da compra sem qualquer penalidade? O que devo fazer?

O consumidor precisa se certificar das condições previamente. O imóvel na planta em geral leva três anos para ficar pronto e nesse período a valorização pode comprometer os critérios para o financiamento previamente acordados, expondo a condições desvantajosas com o aumento do valor a ser financiado, o aumento do prazo de financiamento, ou ainda, inviabilizando a operação mesmo já tendo realizado o pagamento de 30% ou 40% da obra. Nesse caso, também cabe a regra do distrato com possibilidade de retenção de até 25%.

Outras orientações

A compra de um imóvel na maioria dos caso representa um projeto de uma vida inteira e comprometerá o orçamento de mais de um membro da família, podendo ser financiado por até três décadas - um período de tempo onde muitas mudanças podem ocorrer na vida familiar, comprometendo assim o orçamento e a viabilidade da aquisição da casa própria. 

Por todos esses motivos o consumidor deve ter muito cuidado para avaliar a compra do imóvel e estar atento as condições que poderá trazer mais segurança, sobretudo na aquisição do imóvel na planta. Nesse sentido, o CDC prevê nos artigo 51, 52 e 53 as condições para proteger o consumidor. 

É importante que a escolha do empreendimento, da construtora, do bairro, das condições ofertadas sejam cuidadosamente analisadas por profissionais com experiência, para não haver problemas e evitar a desistência por motivos que poderiam ser previstos. 

Os Procons possuem histórico de reclamações das construtoras e incorporadoras por problemas com prazo de entrega, qualidade do imóvel e descumprimento de oferta. As prefeituras possuem históricos sobre as condições dos terrenos e as licenças para a construção dos imóveis e o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura também possui informações sobre a licença para a construção do imóvel. 

Não deixe de testar os simuladores de crédito, disponibilizados pelos bancos, que permitem avaliar as taxas de juros e as condições para a concessão do crédito a qualquer tempo, com exigência de renda familiar e comprometimento de renda para as prestações. 

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Conheça seus direitos em caso de problemas com voos | Transporte Aéreo

Caso seu voo atrase ou seja cancelado devido a problemas climáticos, a empresa deve arcar com as despesas dos passageiros

A resolução 141/2010 da Anac (Agência Nacional de Aviação Civil) regulamenta o direito dos passageiros em casos de voos atrasados ou cancelados, ou então por impedimento do embarque por excesso de passageiros - o chamado "overbooking". As regras foram elaboradas em virtude da ação civil pública ajuizada pelo Idec e outras entidades de defesa do consumidor, como Procon-SP, contra a União Federal, a Anac e companhias aéreas em 2006, por ocasião do apagão aéreo, que prejudicou milhares de passageiros. O objetivo é assegurar ao consumidor o direito à informação e a reparação material em caso de problemas com o voo.

 

Fique de olho nos principais pontos da norma:

Informação: a companhia deve comunicar aos passageiros sobre o atraso, o motivo e a previsão do horário de partida do voo e a entregar folhetos explicativo sobre seus direitos.

 

Reacomodação: prioridade para reacomodar passageiro em caso de overbooking, cancelamento ou interrupção do voo em relação àqueles que ainda não adquiriram passagem - ou seja, a venda de bilhetes só deve ocorrer após todos os consumidores prejudicados serem reacomodados; em caso de overbooking, a empresa deve oferecer compensação para o passageiro que se oferecer voluntariamente a ir em outro voo;

 

Reembolso: garante a devolução integral do valor pago pelo bilhete em caso de atraso superior a quatro horas, cancelamento do voo ou overbooking. O ressarcimento deve ser imediato se a passagem estiver quitada, e se tiver sido paga com cartão de crédito com parcelas a vencer, deve seguir a política da administradora do cartão.

 

Assistência material: a partir de uma hora de atraso, a companhia deve oferecer ao passageiro facilidade de comunicação, como ligação telefônica e acesso à internet; a partir de duas horas, fica garantida também a responsabilidade da empresa pela alimentação; e a partir de 4 horas de espera, o consumidor tem direito a acomodação em lugar adequado e, quando necessário, serviço de hospedagem.

 

Além das regras da resolução, a liminar, ainda em vigor, obtida pela ação do Idec e das outras entidades, obriga o endosso imediato da passagem em caso de comprovada urgência de embarque pelo consumidor. Caso a companhia aérea não cumpra as determinações, o consumidor pode fazer uma denúncia à Anac, cujo telefone é 0800 725 4445, além de reclamar a um órgão de defesa, como o Procon.

 

Falhas

Apesar de regular melhor o direito à informação e a assistência material ao passageiro, para o Idec a nova resolução da Anac ainda tem falhas. A primeira delas é estabelecer regras para o overbooking, que, por ser uma prática ilegal, não deveria ser alvo de regulamentação.

 

A resolução não prevê ainda a reparação de danos de maneira efetiva, tampouco indenização imediata. Contudo, vale lembrar que os usuários estão amparados pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor), que estabelece reparação integral dos prejuízos.

 

Outra falha importante é que a norma define como obrigação das companhias aéreas a reacomodação do consumidor apenas a partir da quarta hora de atraso do voo em caso de escala ou conexão. O Idec defende que a empresa deve prestar assistência proporcional, conforme a demora.

 

Mau tempo

Por mais que a chuva ou o mau tempo não sejam culpa da empresa aérea, ela não pode deixar de prestar assistência material e informar devidamente o tempo de atraso do voo ou do cancelamento.

Caso o consumidor precise adiar seu retorno ao local de origem por motivo de atraso ou cancelamento, a empresa deve arcar com as despesas do passageiro como transporte, hospedagem e alimentação.

Por outro lado, se o consumidor se atrasar e perder seu voo por causa do mau tempo, ele tem o direito a outra passagem ou a receber seu dinheiro de volta, já que o não comparecimento ao aeroporto se deveu a razões alheias à sua vontade.

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